美国房产置业投资迈阿密公寓房杂谈

美国房产置业投资迈阿密公寓房杂谈，关于美国买房置业，各州地区不同类型的房产其优缺点都不同，下面小众海外带来关于迈阿密公寓房的杂谈。

公寓投资类型：

1.Foreclosure: 房屋已归银行所有，处于空置状态。

优点：价格相对较低，过户时间短（一般为一个月左右，快的可以一个星期）

缺点：由于此类房屋空置时间较长，再加上前房主一般会把所有可以带走的物件（如电器，灯具等）全部带走，更有甚者，会对房屋进行刻意破坏，所以购买此类房屋后需进行后期的装修。

适合投资人：对房屋装修熟悉，了解当地材料及人工的费用情况。本人可以长时间居留在当地，或有亲戚朋友在当地照应。

2.Short Sale: 房主已长时间未缴纳贷款，但银行还未把房子收回，允许房主出售房屋，所得的费用用于偿还贷款。

优点：房屋状况比Foreclosure要好。大部分short sale的房子里面都有住人，即便没有住人，空置时间也不会太长，而且不会出现房东有意破坏房屋的情况。

缺点：过户时间长（快的2,3个月，长的半年到1年），在定房后银行会以种种理由变相提高房价（例如要求新房主缴纳全部或部分前房主拖欠的物业费，要求新房主在过户的时候负担本属于卖方负担的费用）

适合投资人：所有人

（Foreclosure和Short Sale统称银行法拍屋）

3.Regular Sale: 正常出售的房屋，不存在欠款的问题。目前市场上此类房屋大多都为专业的地产机构或个人（例如经纪公司，经纪人或是装修工人等），从市场上买到低价的状况不好的房子，装修后以市场价卖出。

优点：房屋状况非常好，大多属于精装修。有些是连租客一起买的，所以不用另找租客。过户时间非常短，一般只需1，2星期。

缺点：房屋价钱偏高。

适合人：所有人

购房流程：

1.确定投资目标。

a.投资目的：纯投资，以房养学。

对于纯投资的投资者，购房范围没有限制。

对于以房养学的投资者，要考虑是在子女就读学校附近购房，供子女居住。还是在它地购房，用租金所得供应子女在海外的生活费。

b.投资地区的选择：迈阿密不同地区，即使是面积，状况相同的房子，价格相差迥异。笔者建议如果是以纯投资为目的投资者应回避黑人区，离城市较远的郊区，投资的主要目标为学校附近，商区附近，住宅较集中地区的房子。

c.资金配置。

就目前的市场情况，要买一套Miami较好地区100平的两房，总的投资在8万至12万美金左右（包括房价，过户费，后期的装修，找中介带租，转账手续费等等）。投资者应根据自身的资金情况选择合适地段，满足自身经纪条件面积的房源。

2.准备购房材料

a.护照。

b.存款证明。

3.寻找合适房源。

可以全权委托当地经纪人代找，也可委托经纪人的同时，自行在上寻找。

4.提交购房申请（make offer）

找到了满意的房源后，根据该房源所在小区较近的销售情况，该房屋的市场估价等信息，确定自己要出的价格。在经纪人的协助下填写购房申请，出具资金证明。

5.等待银行回复。

一般来说，一个星期的时间内会有回复。如果卖方接受了，那么恭喜你，可以进入下一步，如果没有接受，再需找其它的房源，回到*3步。

6.缴纳押金。

定金以电汇的方式汇入第三方过户公司（Title Company）。押金的数额是由买房决定的，一般来说是房款的5%左右。

7.验房。

购房协议生效的10天或15天内，购房者有权利请专业的验房师（Inspector）对房子进行全面的检查，之后会得到验房报告，其中包括，房子存在的问题以及维修的估价。如果购房者对房子的状况满意，可以进入下一步，如果不满意，可以和银行说不要，第三方过户公司会退回全部押金。虽然验房这一项是可选的，但笔者还是建议海外投资者做此项工作，对房屋的状况有全面了解。费用$200至$300。

8.向小区的居民**（Home Owner Assoication）提交申请。

填写申请比表格，交纳申请费，1至2周的时间可以拿到申请通过的证明（Approval Letter)。费用每人$100左右。

9. 交纳余款，过户

所有程序由第三方过户公司主持，买家交纳余款，过户费，签署相关文件后拿到所购房屋钥匙。

10.获得产权，**备案

过户后，您已经是房屋的法定所有者了，过户公司会把较终的产权证（deed）及产权证保险（title insurance）在过户后一个月时间内寄给买家。3个月至半年，可在当地**网站上查到产权记录。

后期管理

1.需每月缴纳物业费，每年需缴纳房产税。

2.委托当地经纪人，对房屋进行出租或出售：

出租的优点：每月有稳定的收入，能获得房价上涨带来的利率；出租的缺点：如果遇到没有稳定收入租客，会存在收不回租金的风险。如果房屋的状况达不到出租的条件，需在买房之后花时间和精力维修。

出售的优点：可以不用关心后期装修；出租的缺点：卖房成本高，在市场变化不大的情况下收益甚微。

小众海外建议海外房产投资者购房后目前还是以租为住，一两年后视市场变化的情况再决定是继续出租还是出售。